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現代人生活的物質水平日益提高，越來越來的人不滿足僅僅的金錢物質享受，更多地去嘗試新的享受方法，旅游，集休閑、娛樂、釋壓于一體，最符合現代人的享受理念。在旅游需求的旺盛發展中，衍生出很多特色的旅游產品，旅游地產就是其中之一。

1、肯定是買受方的第二套住房

海南島的生態旅游資源在國內外首屈一指，其獨特的旅游加度假地產模式已經興起。除了平時生活的居室以外，在海南島再買一套房子，以滿足節假日來海南島度假的需要。很多人都喜歡在海南買這就的第二套住房，所謂的第二套住房指的是用一個人的名字買過一套后基礎上，然后再買另外一套。

2、肯定是針對外地的買受方

3、相對戶型較小

在房地產內，小戶型被多數人看作是一種過渡產品，長期以來很多人對小戶型的認識只停留在表面，得小戶型產品的居住功能更是充滿質疑，然而時至今日，小戶型產品豐富多樣，功能不斷完善，諸多小戶型在提高其使用率、性價比、居住舒適度的同時，其健康住宅的標準在一定程度上也得到提高，小戶型產品的這些變化，引起了小戶型買家極大的關注，這就意味著，小戶型產品在真正意義上的到升級和升華。選擇小戶型并不是錢的問題，而是選擇一種生活方式，方便、快捷、時尚、優雅的生活方式。

小戶型是由大戶型改造而來的，最初的不合理開發在遭受了市場的考驗之后才催生出小戶型慨念。所謂小戶型其實是一個模糊的慨念，可以理解為具有相對完全的配套及功能齊全的“小面積住宅”。它的面積標準通常也是不同的：北京30-50平方米；上海60-70平方米；福州60平方米左右；廣州50-60平方米；境外例如日本東京、香港中環，面積多在40平方米左右。

4、周邊的生態景觀資源良好

2003年，中國環境監測總站對全國除臺灣以外的31個省份的生態環境質量進行了評價，海南生態環境質量排名全國第一。目前，海南省生態環境質量繼續保持全國領先水平，三亞和海口的環境空氣質量位居全國47個重點城市榜首。

海岸帶景觀在海南島長達1528公里的海岸線上，沙岸約占50-60%，沙灘寬數百米至1000多米不等，向海面坡度一般為5°，緩緩延伸；多數地方風平浪靜，海水清澈，沙白如絮，清潔柔軟；岸邊綠樹成蔭，空氣清新；海水溫度一般為18～30℃，陽光充足明媚，一年中多數時候可進行海浴、日光浴、沙浴和風浴。自海口至三亞東岸線就有60多處可辟為海濱浴場。環島沿海擁有眾多不同類型濱海風光特色的景點。蔚藍的天空下，端坐在潔白綿綿的沙灘上，憑海臨風，會讓你忘卻都市的煩惱，溶進這靜謐安詳的大自然氛圍中，恍惚置身于世外桃源。

海南島作為全國最大的熱帶林區，擁有獨特的熱帶山地雨林和季雨林生態系統，野生動植物資源豐富，種類眾多，生物多樣性極其豐富，是我國熱帶植物的大觀園和生物物種的基因庫。物種寶庫內有各種古樹名木、奇花異草和珍禽稀獸。絞殺現象、空中花籃、老莖生花、高板根、藤本攀附、根抱石是海南雨林的六大奇觀；極富觀賞價值的Ⅰ類珍稀動物有海南坡鹿、梅花鹿、孔雀雉、云豹等；珍稀植物有見血封喉樹，還有當年裝修天安門、人民大會堂用材的樹種陸均松等。

海南的熱帶雨林還是世上最大最好的負氧離子發生器，天然大氧吧，森林浴最理想最優良的生態場所。海南森林大氣中富含負氧離子和植物芳香氣，細菌含量極少，氣候宜人，旅游季節覆蓋全年，環境潔凈幽雅，河流水質純凈，清洌甘甜，特別適合人們休閑度假、養生保健、康復療養。專家們認為，海南作為健康島有個不可忽視的原因：大面積熱帶雨林中松科樹木產生大量植物殺菌素，這種殺菌素在城市空氣中單位體積只有幾十個，而海南則有400萬個，對凈化空氣的作用不可替代。

5、交房后長期年入住率低，年居住時段有限

由于旅游地產的特殊性，一般都不會是購房者的第一居住房，在海南的旅游地產更是如此。由于大部分購房者還沒到退休年齡，奮斗在生產的第一線上，所以一般來海南居住的時間較少，多為自己的節假日或者孩子的寒暑假來到海南島居住。又因為海南島終年溫暖宜人，故冬天來此度假、過冬的人會比較多。

6、帶有一定的非常規非理性的住宅產品

人是理性與非理性的統一，盡管非理性因素一直伴隨著每個人的認識和實踐活動，但生活中人們通常把它與理性對立起來，加以排斥、否定。旅游房地產是最非理性的產品，因為它建立在人類最柔弱的情感環節上面——為了心中的目的而自動屏蔽一切，憑著自己的感情，拼命往海南扎堆。

7、相對成交速度較快，甚至看房僅有一次

旅游地產是相對于城市地產而產生的，一般購買這樣地產的消費者的年旅游費用支出都在一萬以上，對于他們來說，買棟房子在海南反而會節省一些度假費用，而且還有投資保值的功能，自然不會再做他想，成交速度自然也快。

8、買受方年齡35歲以上，有一定消費能力

一般來講，旅游地產的消費人群的年齡一般都在35歲以上，因為工作時間較長，積累的資金比較多，所以才有富余的錢投在海南的第二套住房上。而且他們往往是公司的高管或骨干，所以需要面對更大的工作壓力，更加渴望能好好度假，放松自己。

9、買受方在大陸住宅的自身居住環境不理想（氣候、污染、工業化等）

今天，人們對于居住環境的要求早已經不僅僅滿足于方便生活、美化環境，甚至炫耀財富、體現身份的階段。現代社會隨著生活質量的提高，居住環境越來越受到人們的重視，從最初的房前屋后栽花種草，到完整的社區設施配置，再到花園組團景觀、人車分流設計等等的理念和賣點，然而，到了今天，這些都不能完全滿足人們的居住要求，他們向往更高質量的居住環境，他們更希望住在海南島這個終年溫暖，環境宜人的旅游圣地上。

10、絕大部分買受方不是剛性需求

剛性需求是相對于彈性需求來講的，剛性需求是指在房地產市場中，消費者對此住宅有著強烈的需求，其需求程度在一定程度上可以把物品價格放在次要位置，因為此類物品對其而言是必須的，不可缺少的。而旅游房地產通常作為第二套住房來講，不都是剛性需求，更多的做為彈性需求。

11、買受方不是單獨來買房，通常還會有親朋好友等

人是群居動物，不是每個人都可以像梭羅一樣在瓦爾登湖獨居兩年。一個人買房在海南島，不管風景有多美，社區文化有多好，生活有多么的新奇有趣，或多活少都會覺得有點寂寞和單調。自然，便會把準備在海南買房子的事情告訴親戚朋友，并且賣力的向他們推薦。于是在經濟條件允許，樓盤又合適的情況下，自然就會出現在同一個樓盤購買第二套住宅的親戚好友購房團。

12、買受方是會算賬的人，這就意味著買受方有較多的“投資傾向”

股民們常說，“無論牛市熊市，總會有人賺錢”。這句話放到樓市當中，就是無論牛市還是熊市，照樣都會有人買房子，但聰明人所選擇的房子都很注重保值、增值的抗跌功能。因此，如何在房價走勢尚不明朗的特殊市場狀態下選擇優質、保值、抗跌性強的樓盤，已成為當下投資者們的熱門話題，而海南的旅游地產，更是成為城中話題和會算賬的人追捧。

13、旅游地產對周邊生活配套等硬性指標要求不高，軟性指標要求較高

由于旅游地產的特殊性，購房者不會長期住在海南，所以對周邊的生活配套、生活圈的要求不高，但是對社區內物業服務、區內生活設施等一些列的軟性指標要求較高。

14、更重視銷售人員的遠程服務質量

如上所述，對銷售人員服務質量的重視也是屬于軟性指標中，但是不同的是，銷售人員的服務質量是在還未購房之前的服務，而其他的則是入住以后的服務。銷售人員的服務質量的好壞有時候會直接影響客戶的購房情緒，這就要求銷售人員具備較高素質以及專業的知識。

15、具有相對的升值空間

住房是一種消費品，民眾購買住房的消費需求是有限的，受制于他們購買住房的實際支付能力的影響。在這種情況下，住房價格是由市場的供求決定的。目前，內地的大部分城市由于房價已經達到一個飽和程度，不利于投資保值了。海南島自然資源的稀缺性，購房者買的不僅僅是一棟房子，而且還有獨一無二的視覺風景。例如：在天來泉就可以足不出院的泡官塘溫泉；在森海灣推來窗戶就可以面朝大海，春暖花開。同時海南省作為經濟特區，得到政府的支持，很多政策都比內地好。而且國際旅游島的建設也在如火如荼的展開，更是給海南旅游地產以無限的升值空間。

16、長線產品幾乎全是預售房

預售房，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。旅游地產所售的房子幾乎都是預售房，這是因為市場需求大，導致房源供不應求。

17、肯定需要重度包裝，以提振價值

消費者對地產項目的認知和樓盤的定價緊密相連，房子若要賣的好久要在包裝上下功夫。旅游地產不是剛性需求，基本上都是人們投資、度假的第二套房，既然如此，為了促進消費者對其的購買，就必須要對項目進行整體的包裝、推廣，并且為其注入文化內涵、養生度假的理念。

18、相對而言旅游地產具有很大的非生活實用性

這里所謂的不實用性，不是只有居住的功能，而是同城市房地產相比較而言的。旅游地產由于它的特殊性，所以造成時段性的入住率低，居住時間短的一個狀態，由此可見，住戶家里的設施配備齊全，小區內生活配套設施完善，周邊的生活配套商業圈也完善的情況下，就可能會造成人流量不大，對周邊、對自家都會有很大的不實用性。

19、優質旅游地產整盤建設與實際使用房子建設占地比率為1：1

在樓市區域上，隨著海南島國際旅游島的建設，海南地產逐漸走出海口、三亞兩強獨霸的局面，瓊海、文昌、陵水、五指山等二三線城市的樓盤漸展露頭角，涌現出了富力灣、天來泉、博鰲寶蓮城等眾多優質熱銷大盤。加之政府的大力支持，市場的需求旺盛，開發商也樂于不斷的開發新樓盤，如此三贏的局面自然使旅游地產業持續火熱發展。由此，閑置地幾乎沒有，市場呈現一個火爆熱銷的局面，所以說，優質旅游地產整盤建設與實際使用房子建設占地比率為1：1。

20、旅游地產具有較大的精神理想性

旅游地產由于它的特殊性，所以造成時段性的入住率低，居住時間短，通常是冬季或者是節假日的時候入住率比較多。但是住戶家里的設施配備齊全，小區內生活配套設施完善，周邊的生活配套商業圈也完善的情況下，就會造成資源的浪費，對周邊、對自家都會有很大的不實用性。而且，長時間的不居住，卻仍然要交物業費。加之海南天氣潮濕，不使用的家電折舊率也高，水電公耗較大，社區配套的公共設施設備閑置浪費，維護養護工作量大，這些都是不實用的方面

發布日期:2011-7-31

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