在日前舉辦的“2006年中國地產金融年會”上，與會專家學者在肯定了2006年房地產新政初見成效的同時，普遍認為：未來20年左右，房地產業牛市還將延續，房價將平穩上漲。

    新政見效尚需進一步落實

    中國房地產協會副會長朱中一指出：2006年房地產各項調控政策的實施，已經取得了初步成績。全國近半數地級市場進行了城市編制并公布住宅建設規劃，新建房屋套數及比例工作計劃也正在啟動，住房營業稅的政策也已基本落實。土地供應的調控力度加大，土地的開發面積和城市房屋的拆遷面積得到了有效控制。廉價房制度也有了進一步調控，經濟適用房正在規范中發展。房地產市場通過政府調控，呈現出積極變化的態勢，開發投資平穩增長。

    數據顯示：今年1至9月全國房地產開發投資同比增長24.3%，低于同期城鎮固定資產投資增長3.9個百分點。9月份新建住房銷售價格同比上漲6.3%，漲幅比上月回落了0.8個百分點，其中上海、杭州、南京等長江三角洲的商品房價格繼續保持平穩，深圳、北京等城市的總體漲幅仍然偏高。

    據統計：由于消費者對政策和市場的觀望，商品房的成交量5至7月放緩，8至9月開始回升，漲幅分別為14.3%和8.7%。今年1至9月份40個大中城市新建商品住房累計成交面積同比增長7.6%。外資購房比較集中的城市6月份以來出現了不同程度的下降。

    朱中一指出：當前總體形勢是好的。我們相信，隨著各地貫徹落實工作的不斷推進，效益將進一步顯現，預計房地產市場繼續朝著調控目標發展，中低價位、中小戶型商品房逐步增加，房地產的價格將呈現穩中有升，漲幅放緩的態勢。

    但他也同時指出：由于今年6月份以后，相當一部分未開工項目重新進行了規劃設計的審批和調整，延遲了部分項目的開工，所以有可能在今年底或明年初，房地產開發投資出現一度上漲的態勢。

    多方原因促成房產未來牛市

    “假如未來3到5年人民幣升值30%至40%，我們認為，房地產在中國宏觀經濟中將保持每年10%左右的增值，名義增長率會在12%至15%。這個數據是合理的，是跟經濟基本因素相吻合的�！蹦Ω�大通董事總經理兼大中華區首席經濟師龔方雄在年會上作出了上述論斷。此言一出語驚四座，但與會專家學者普遍認為：中國房地產業今后還將有一段較長的穩步發展期。

    城鎮化、新農村建設推動全國房產業發展。朱中一認為：今后一二十年是我國經濟的重要發展機遇期，也是我國房地產業發展的重要機遇期，在此期間人民收入會進一步提高，我國的城鎮化還在繼續穩步推進，所以我國的房地產業還會有一個空間較大、時間較長的發展。
 

    朱中一特別指出：各地的房地產業發展情況差異會很大，東部的一些大城市，發展空間很可能在5至10年間就將基本飽和；但中西部城市，以及東部中小城市還有相當大的發展空間。盡管房地產業有較強區域性，但作為我們綜合觀察研究對象的應該是全國整體的房地產業，城鎮化與新農村建設將極大促進這個產業的持續理性發展。

    人民幣升值提供資金鏈支持。中國國際金融有限公司首席經濟學家哈繼銘也指出：人民幣匯改以后，匯率水平有一定的升值幅度，匯率升值對我國的影響，首先是有利于促進產業結構的升級，因為低利率水平的生產隨著人民幣升值利潤率越來越薄，會向高附加值生產轉移；其次有利于促進區域間平等發展，由于沿海地區勞動力成本高于內陸地區，在人民幣漸進升值過程中，企業會有更強的動力向內陸地區轉移，從而有利于區域間均衡發展；還有為中國出口貿易降壓。

    因而可以說，升值壓力和強勁的經濟增長，將對房地產價格未來變化提供強有力的資金鏈支持。
 

    外資看好中國房產市場。世邦魏理仕大中華區董事總經理蒲敬思說：中國政府鼓勵私人購房的政策使境外資本認為這個市場作為一個全新的融資領域變得越發有吸引力。

    蒲敬思綜合業界情況認為：中國房地產市場首先是擁有10年、15年甚至20年之久的較有利的長期趨勢，即使像成都、天津等二級城市，也在持續快速發展并日益成熟，很多投資者正是看好這個需求商機；其次是投資的收益率，綜合整個亞洲數據，除中國外收益率都非常低。

    蒲敬思還指出：中國融入全球化進程之中，吸引了眾多全球資本的注意。境外人士普遍認為人民幣會越來越有價值，因此加大了在中國各地的投資額。僅今年上半年，在中國的投資已達50億美元。20%的增長是在住宅區的投資，其余增長則來自辦公區投資。

    數據顯示：來自世界各地的投資者都已進入中國房地產市場。盡管他們中過半數來自中國香港，但新加坡、日本，甚至澳大利亞的機構投資者也已進入。一致的觀點是，這個市場非常大、非常有潛力。
 

    繁華背后尚存隱憂

    朱中一指出：當前特別需要關注的問題主要是部分地區，特別是中小城市和市場發展相對平穩地方對中央調控政策的認識還有差距；住房調整結構的工作進展不十分理想，部分地區對調整項目的審批緩慢，對新開工面積的影響較大。這對下一步調整結構、穩定房價可能有一定影響。

    哈繼銘也在會上發出警告：我國目前的人口結構以及資本賬戶比較關閉的狀態容易催生資產價格泡沫，必須加以防范。